高杠杆横行！2021江门买房，看准房企！别踩坑！

没想到，昔日在不少置业者眼中“高高在上”的开发商，也有集体哭的时候。

上个月，中房协召集10家重点房企开会，会议的目的，就是了解一线企业的运营情况，征询企业对行业未来发展的意见建议。

直白点说，就是“卖惨大会”。

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这种姿态的转变，相信稍微关注楼市的朋友们都有感受到，自楼市进入下半年以来，开发商处境变难了。

楼市格局改写，头部房企不得不断臂求生

过去，谁能借到更多的钱，谁能更快地压缩建设、回款周期，谁就能迈开更大的步伐，将基本面做得更大。

其中，光是土地红利和金融红利，就让开发商们赚得盆满钵满，不惜进一步加速进入高负债、高杠杆拿地建房的模式。

但是，去年8月起，随着房住不炒、“三道红线”政策的发布，楼市规则被彻底改写。

向上，借钱变难；向下，房子难卖、回款放慢，紧接着没钱拿地，经营进入恶性循环。即便是头部房企，也不得不断臂求生。

▲多家头部房企爆雷

最终，这些房企要么走向破产，要么等待政府收拾摊子。

所以，面对爆雷潮，选对实力雄厚和资金链健康的房企，分分钟比选对户型更重要。

时代更迭，江门跑出地产“破局者”

事实上，在每个时代，每个行业总有那么几个“破局者”，越是这样的“至暗时刻”，越是它们逆流而上，展现自身实力的好时机。

要知道，在绝大部分的大房企中，基本要通过加杠杆来快速扩张，这也导致很多规模庞大的房企，对于回款指标要求极为严格。

加杠杆什么意思？简单来说，就是在开发楼盘过程中，想尽一切办法进行融资贷款套现金，倍数放大本金，然后投入下一个项目中，继续倍数放大本金，由此反复。

例如某房企“叱咤风云”的“3456政策”：3个月开工、4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。通过这样的“高杠杆，高周转”，从而进行快速化扩张。

这样只求快速扩张，但违背自然规律的发展模式，也带来大量弊端：施工团队需要更快的开发进度，销售团队需要更快的销售速度以满足足够的现金流。

在一切为了回款让路的前提下，业主买房之后，项目会否为了回款指标降价？会为了回款速度降多少？后续交楼质量也是未知数。

所以，在当下，许多高周转房企都因回款和业绩而着急，低首付、送车位、降低价格层出不穷，只为快速回款。

而另一边，仍有房企淡定面对、有序建设。而在江门，甚至还有不加杠杆，不进行快速化扩张，只为做好高质量项目的房企，在这股大潮中依旧坐怀不乱。

这样一家极具实力的企业，正是江门本土房企——博富控股。今天，房姐和大家一起聊一下这家企业。

▲博富控股

强大的品牌背书——豪爵控股

要谈博富控股，首先还要聊聊这家企业的大股东，我们耳熟能详的世界知名企业——豪爵控股。

1992年，豪爵控股在江门正式创建，至今已走过近30载。

“广东省名牌产品”、“中国驰名商标”、连续多年荣登“中国企业500强”，多次被评为“中国名牌产品”......多年的砥砺发展，豪爵控股凭借过硬的产品质量，获奖无数。

如今，豪爵控股旗下的子公司——大长江集团，已经成为国内最大的摩托车企业之一、世界知名品牌企业。

▲豪爵控股品牌实力

值得一提的是，曾有无数次上市扩张版图的机会摆在豪爵控股的面前，但都被拒绝了。

就像华为、娃哈哈一样，豪爵控股凭借其优质的产品核心竞争力，以及充沛的现金流，不想依靠这种“钱生钱”的粗暴办法。

对于这家企业来说，相比于快速做大扩张，做好品质，做好产品，为客户提供更好的质量和服务，是他们矢志不渝的最大理想和追求。

▲江门市大长江集团有限公司第二整车和第二发动机工厂

大股东对于产品的专注和追求，以及雄厚的资金实力，让博富控股有了稳打稳扎的底气。

比起高负债、高杠杆的快周转模式，博富控股更热衷于稳扎稳打，沉稳脚步，做好每一个项目。

不加杠杆，不降价，只做强品质

博富控股在打造项目时，与其他品牌房企的做法截然不同：不加杠杆，不快速扩张，只为做高品质的项目。

不加杠杆，对于企业而言，虽然发展扩张速度不可避免会放慢很多，但相应的，会极大提高每一个项目的“稳定性”。

这些稳定性，大致是体现在这三个方面，而且每个方面，都是切切实实的利好购房者。

①不加杠杆，资金充盈，不怕爆雷

首先，对于购房者来说，企业不加金融杠杆，意味着企业资金十分充盈，资金链健康，不用担心“烂尾”危机。

要知道，现在很多高周转、高杠杆、高负债的房企，为了快速同时建设多个楼盘，需要进行大量的借贷，资金链必然要承担巨大的回款压力。

万一企业回款资金达不到指标，就可能会造成没有资金支付金融贷款、支付工程款，拖欠工人工资，引发一系列连锁反应，甚至最终造成楼盘停工。

▲全国多地有楼盘停工

因而，不加金融杠杆，这样的房企，工程质量是极有保障，是最不担心“烂尾”的。

②不会因为回款压力，导致项目降价销售

第二，房企不加杠杆，就会极大减少负债，不会因为回款压力，而导致项目降价销售。

在现在的市场下，你能看到很多品牌房企项目在降价抛售，甚至还出现房价比地价还便宜的情况：

例如肇庆有盘地价5000元/平，售价均价3000元/平；珠海有盘地价2.9万/平，售价均价仅2.5万/平，足足比地价便宜了4000元/平！

是的，8折房、7折房相比于这种“面包价”比“面粉价”还便宜的楼盘，已经是小巫见大巫了。

▲有品牌房企宣称：必须降价销售

很多中介说现在买房就是抄底，但如果“抄”的楼盘不对，可能会把自己的身家都“抄”进去了。

所以，在当下的市场，选择的房子不应该是这种降价降得越来越猛的楼盘，而是在逆市中，仍然能够稳住价格，抗跌保值的楼盘。

来看数据，博富控股在蓬江北新区开发的博学名苑，从去年项目首次开盘至今，项目平均售价，都稳在1.4万/平左右，而且还略有上升。

▲数据来源：房天下

没错，除了优质的地段，房企本身强大的实力，也让项目拥有极强的价格支撑。

不会为了回款而随意降价，同样，也不会为了降低开发成本而偷工减料，减配该有的配置。

③拒绝偷工减料，保证交付品质

没错，除了前期买房阶段需要考虑的问题，我们在后期房子交付阶段，还需要注意几个方面。

至关重要，便是项目园林。因为园林是项目最后呈现的版块，最容易存在偷工减料。

而且从过去到现在，全国各地已经发生了无数次针对园林、质量的业主维权事件。

出现偷工减料，配置减配的原因很简单：房企加高杠杆扩张经营后，不得已而为之的必然结果。

▲楼盘偷工减料情况比比皆是

对比之下，房企不加金融杠杆的优势就凸显无疑了，没有过高的回款压力，不会为了降低成本，从而去偷工减料，降低配置。

同样以博学名苑为例子，项目外立面拒绝使用质量一般的涂料，而是采用需要四层工艺，七道工序来完成的仿石漆涂料。

再如项目每个户型阳台使用的双层夹胶玻璃护栏，采用了运用在广州、深圳等一线城市的高档写字楼、高档商场的不锈钢点爪构件（上四爪+下两爪）进行固定。

是的，就是这种细节上的东西，项目都采取了成本更高，但质量更好的材料和工艺。最让房姐惊讶的是，项目在逆市中，依旧坚持原来的工艺配置。

▲项目外立面效果图

房姐有话说

在地产行业洗牌，发展趋势变化的当下，房企的经营策略已经从高周转，快速扩张做大，转变为精细化发展，做强做精。

博富不是不想做大，而是希望在稳健发展的同时，可以保证每一个项目的高品质，让每一个业主住得放心、安心。

在博富看来，做地产企业最重要的就是稳健经营，要有做百年老店，打造百年基业的决心，不一定要做的很大，但一定要走的更稳，更远。

一位博富控股的内部员工和房姐说，其实企业还有一条很少对外宣传的项目打造理念，因为是给员工看的，标语是：懂得、舍得、值得。

博富控股成立至今，8年时间一直扎根在江门，8年时间的修炼，8年时间的沉淀，让这家企业更加懂得江门人对于居住，对于品质的真正需求。

正因为博富懂得江门人，才会更加舍得去投入，用至好的材料，至好的工程标准，给业主们至好的产品。让博富的每一个作品，都成为市民值得拥有的一生居所。

据房姐了解到，在未来的时间里，博富控股依旧会继续深耕于江门，为江门人打造更多的高品质居所。

我想，博富控股和其他开发商不同的原因，或许也正是源于这样的企业理念和作风吧。

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